Newsletter n° 36 : Situation 2019 de l’investissement dans des SCPI au sein de l’assurance-vie

Newsletter n° 36

Situation 2019 de l’investissement
dans des SCPI au sein de l’assurance-vie

Face à la baisse inévitable de rendement des fonds en euros d’une part et à des marchés financiers toussant à chaque fois que Donald Trump envoie un tweet ravageur d’autre part, l’investissement dans des SCPI au sein de l’assurance-vie présente un ensemble d’atouts. Labellisant et référençant des SCPI depuis 2018, Good Value for Money vous apporte un ensemble d’éléments d’éclairage par la présente.

Cadre de la présente

Good Value for Money (GVfM) a le plaisir de vous envoyer sa 36^ème newsletter dédiée à l’analyse des atouts et des limites de l’investissement dans des SCPI au sein de l’assurance-vie, ainsi qu’un ensemble de conseils pratiques et de données de marché.

Good Value for Money s’étant ouvert à l’investissement dans des SCPI depuis 2018, nous avons été amenés à constituer un référentiel complet de marché afin d’être en capacité d’évaluer et de labelliser les SCPI qui nous sont soumises à candidature. A l’instar des autres lignes de produits, Good Value for Money a attribué des sélections à certaines SCPI et a été amené à en refuser certaines.

Pour votre information, le référentiel de marché constitué Good Value for Money intègre 90 SCPI représentant 95 % de l’encours global du marché.

Concernant les SCPI, Good Value for Money met à votre disposition :

• d’une part, toute une base documentaire donnant une vision complète du marché des SCPI, de leur segmentation, des principaux opérateurs…
• d’autre part, une sélection de SCPI qui nous ont été soumises à candidatures et qui ont passé les tests de qualification de Good Value for Money.

Reprise des présents éléments

Les éléments figurant dans la présente newsletter peuvent être repris en totalité ou en partie, sous réserve d’en citer la source : GoodValueforMoney.eu

Point de situation sur le développement des SCPI à fin 2018

Avec un encours global de 55,4 milliards d’euros fin 2018, le marché des SCPI connaît une dynamique de croissance annuelle de 12 % par an depuis ces dix dernières années. Ce marché se segmente entre :

• des SCPI dites « fiscales », c’est-à-dire respectant les critères d’un investissement immobilier permettant une défiscalisation spécifique par les détenteurs de parts : Pinel, Malraux, Monuments Historiques…
• des SCPI dites « de rendement », ayant pour objectif de délivrer pour l’investisseur les revenus annuels (loyers charges déduites) les plus élevés possibles tout en valorisant le patrimoine immobilier afin d’être en capacité d’en dégager la meilleure plus-value à la revente.

En termes de poids relatif, les SCPI fiscales pesaient 3,8 milliards d’euros fin 2018 tandis que les SCPI de rendement représentaient 51,6 milliards d’euros.

Les SCPI de rendement se segmentent elles-mêmes en quatre catégories :

• les SCPI de bureaux : à Paris, en région parisienne, en province voire en Europe hors France
  • Leur rendement moyen en 2018 (TDVM) a été de 4,22 %.
  • Dans cette catégorie, GVfM a notamment labellisé :
    • la SCPI Primopierre (Primonial)
    • la SCPI Eurovalys (Advenis) spécialisée sur le marché des bureaux en Allemagne.

• les SCPI de commerces : murs de boutiques, espaces commerciaux
  • Leur rendement moyen en 2018 (TDVM) a été de 4,49 %.
  • Dans cette catégorie, GVfM a notamment labellisé la SCPI Patrimmo Commerce (Primonial).

• les SCPI diversifiées : bureaux, commerces, entrepôts…
  • Leur rendement moyen en 2018 (TDVM) a été de 5,20 %

• les SCPI spécialisées sur telle ou telle nature de biens immobiliers, par exemple : des établissements sanitaires et sociaux, des maisons de retraite, des murs d’hôtels…
  • Leur rendement moyen en 2018 (TDVM) a été de 4,24 %.
  • Dans cette catégorie, GVfM a notamment labellisé :
    • la SCPI Primovie (Primonial) spécialisé sur les établissements sanitaires et sociaux (murs de cliniques, de maisons de retraite et d’écoles notamment),
    • la SCI Via Générations (distribuée notamment par Ageas Patrimoine) spécialisée sur l’investissement dans des biens en viager,
    • la SCPI Patrimmo Croissance (Primonial) spécialisée sur l’immobilier résidentiel démembré (acquisition de la nue-propriété avec une cession de l’usufruit sur une période déterminée).

Critères d’évaluation d’une SCPI

Pour Good Value for Money, les principaux critères fondamentaux d’évaluation d’une SCPI sont :

• la qualité de son patrimoine immobilier, certaines « vieilles » SCPI pouvant, par exemple, parfois posséder des immeubles « à bout de souffle » qui devront faire l’objet d’une complète rénovation (y compris mise aux normes),
• la pertinence des actifs visés en termes de classe d’investissement, en fonction à la fois de l’évolution des modes de consommation, de la transformation / de la relocalisation de surfaces locatives en fonction du marché de l’emploi ou des bassins d’emploi…
• la bonne dynamique des gestionnaires de la SCPI à la fois optimiser le pourcentage de biens effectivement loués et générant donc des loyers d’une part, ainsi que l’entretien et la rénovation réguliers du parc locatif (ce qui peut conduire à accepter des périodes de non-location de 18 à 24 mois pour une totale rénovation).

La bonne combinaison de ces critères par les gérants d’une SCPI se traduit notamment par trois indicateurs-clés :

• le TOF (« taux d’occupation financière ») qui indique le pourcentage de loyers effectivement perçus par la SCPI pour l’ensemble des biens qu’elle possède par rapport aux loyers qu’elle pourrait théoriquement percevoir si tous ses biens étaient simultanément loués,
• le TDVM (« taux de distribution sur la valeur de marché ») qui est le montant du dividende brut versé par la SCPI au titre d’un exercice rapporté au prix moyen d’acquisition d’une part de la SCPI au cours du même exercice,
• le TRI (« taux de rentabilité interne ») qui permet de « rassembler » in fine la rentabilité du capital investi par un épargnant dans une part de la SCPI en prenant en compte l’ensemble des revenus (loyers perçus, plus-value éventuelle à la revente) et des coûts (frais payés, moins-value éventuelle à la revente).

Good Value for Money met à votre disposition dans son espace documentaire un ensemble de données de rentabilité des SCPI avec :

• l’évolution du TDVM moyen des SCPI de rendement,
• le « top 10 » des meilleures SCPI en termes de TOF,
• le « top 10 » des meilleures SCPI en termes de TDVM.

Good Value for Money attire votre attention sur plusieurs points afin de bien lire et apprécier ces données :

• Les SCPI qui investissent dans des biens démembrés ont par définition un TOF de 100 %, car elles n’ont pas à s’occuper de la location desdits biens.
• L’investissement dans une SCPI doit s’envisager sur un horizon de temps de 10 à 12 années. Il faut donc regarder les indicateurs de performance (notamment le TDVM) sur une longue période.
• Les meilleurs TDVM sont souvent obtenus par des « petites » SCPI en termes de capitalisation. Là aussi, il faut prendre du recul en se disant bien qu’une performance obtenue sur un « petit » encours de quelques millions ou dizaines de millions d’euros ne pourra peut-être pas être répliquée lorsque la SCPI pèsera plusieurs centaines de millions d’euros.

5 Conseils pratiques Good Value for Money vis-à-vis de l’investissement dans des SCPI au sein de l’assurance-vie

• Conseil GVfM n° 1 : Se positionner sur une durée d’investissement de 10 à 12 années au minimum, en étant conscient que l’investissement dans des SCPI subit un frottement global de frais de l’ordre de 10 à 12 % (frais que l’investisseur doit donc amortir).

• Conseil GVfM n° 2 : Se positionner de préférence sur 2 à 3 SPCI performantes en évitant de « tout miser » sur une seule SCPI. D’autant plus si les SCPI retenues sont fortement « typées » en termes de nature des biens immobiliers acquis.

• Conseil GVfM n° 3 : Disposer de liquidités par ailleurs afin de ne jamais devoir se retrouver dans une situation de « cession en urgence » de ses parts de SCPI. Car la période de cession peut être favorable… ou pas.

• Conseil GVfM n° 4 : Essayer de « toucher du doigt » le patrimoine de la SCPI afin d’en vérifier la pertinence et la qualité avant d’investir. Eviter également d’entrer dans des SCPI surexposées sur tel ou tel bien immobilier (par exemple : un grand centre commercial pesant 30 % de la capitalisation de la SCPI), car des difficultés de location dudit bien pèseront sur la performance de la SCPI.

• Conseil GVfM n° 5 : Être conscient que les SCPI rentrent, le cas échéant, dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sauf pour les SCPI positionnées sur de l’immobilier démembré (note GVfM : c’est probablement l’une des raisons pour lesquelles cette catégorie se développe !).