SCPI fiscales

Les SCPI fiscales représentent moins de 10 % de la capitalisation totale des SCPI, soit 3,8 Md€ sur 55,4 Md€.

Leur intérêt réside dans l’économie d’impôt procurée dès l’année de la souscription. Ces SCPI sont plus particulièrement destinées aux épargnants ayant un taux d’imposition élevé.

Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation. Plusieurs dispositifs existent sur le marché pour les SCPI ouvertes à la commercialisation :

• SCPI Pinel :
  • L’investissement porte sur des logements neufs ou réhabilités dans des « zones de tension » respectant des critères de performance énergétique.
  • Le rabais d’impôt est de 12, 18 ou 21 % de l’investissement, applicable sur la base de 100 % du prix d’achat, avec un plafond annuel de 300 000 € de souscription.
  • L’investisseur a l’obligation de conserver les parts au minimum pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de cet avantage fiscal, correspondant aux engagements de location des biens dans le cadre du dispositif Pinel.

• SCPI Malraux :
  • Les SCPI investissent dans des quartiers qui bénéficient des avantages de la loi Malraux dans des quartiers historiques en centre-ville rassemblés sous le terme de Site patrimonial remarquable (SPR).
  • Le porteur de part de SCPI peut déduire une partie des déficits fonciers liés aux travaux de rénovation engagés dans la limite de 400 000 € en cumul sur 4 ans par foyer fiscal :
    • réduction d’impôt de 30 % pour les immeubles situés dans un SPR doté d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV),
    • réduction d’impôt de 22 % pour les immeubles situés dans un SPR avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
  • L’obligation de conservation des parts est au minimum de 9 ans après la location du dernier immeuble. Dans la pratique les SCPI prévoient une conservation de 15 ans (compte tenu des délais de réhabilitation des biens puis de leur revente en fin de programme).

• SCPI Monuments Historiques :
  • Les SCPI investissent dans des Monuments historiques classés ou inscrits à rénover et destinés à la location.
  • Le porteur de part peut imputer l’intégralité du déficit foncier dû aux travaux de restauration sans limitation de montant sur son revenu global.
  • L’obligation de conservation des parts est généralement de 15 ans.

• SCPI Déficit foncier :
  • Les SCPI investissent dans des biens à rénover.
  • Le porteur de part peut imputer la quote-part des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur :
    • les revenus fonciers sans plafonnement de dépenses pendant 10 ans,
    • le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 €.
  • Les intérêts d’emprunt pour l’achat des parts de SCPI sont également déductibles.

D’autres dispositifs de défiscalisation des investissements dans l’immobilier ont existé qui ont donné lieu à la commercialisation de SCPI ad hoc : Robien, Robien recentré, Borloo, Scellier, Scellier Bâtiment Basse Consommation, Duflot. Celles qui ne sont pas en cours de liquidation ne sont plus accessibles que sur le marché secondaire.

Au-delà des contraintes de conservation des parts sur une longue période, ces SCPI fiscales ont d’autres limites :

• Niveau de revenus moyen de l’ordre de 2 % contre 4,35 % pour les SCPI de rendement (en 2018).
• Faibles plus-values, voire risques de moins-values sur les actifs immobiliers.
• Manque de liquidité des parts, le marché secondaire étant très réduit.