Newsletter n° 46 : Point de situation des SCPI à fin 2019 et conseils Good Value for Money

Newsletter n° 46

Situation des SCPI à fin 2019
Segmentation des SCPI selon leur politique d’investissement
(nature des biens immobiliers, zones géographiques)

Niveaux moyens de performance : TRI, TDVM, TOF

Identification des SCPI les plus performantes

Conseils et Vision Good Value for Money

Les SCPI constituent une classe d’actifs en fort développement dans l’assurance-vie.

L’épargnant peut ainsi se positionner sur des supports financiers dont le taux de rendement interne (TRI) s’est situé entre 4 et 5 % par an au cours des 5 dernières années (période 2015-2019) pour bon nombre de SCPI.

Leur investissement doit être envisagé sur une période d’au minimum 12 années par un épargnant afin d’absorber un niveau global de frais à l’entrée et/ou à la sortie positionné par Good Value for Money entre 10 et 12 %.

Good Value for Money recommande d’apporter une marque d’intérêt aux SCPI positionnées sur les murs d’établissements sanitaires et sociaux, ainsi qu’aux SCI positionnées sur l’acquisition de biens en viager via un schéma de démembrement.

Cadre de la présente

Good Value for Money a le plaisir de vous envoyer présentement sa 46^ème newsletter. Celle-ci a pour objet de vous apporter un ensemble de points de repère sur une classe d’actifs qui connaît une forte montée en puissance, à savoir celle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

A simple titre d’illustration, la capitalisation des SCPI est passée de 17,1 milliards d’euros fin 2008 à 61,8 milliards d’euros fin 2019. Concrètement, cela représente une croissance annuelle moyenne de + 12,4 % des encours des SCPI sur la période 2008-2019.

Labellisant et référençant des SCPI et des SCI, Good Value for Money a constitué sa propre base de référence en la matière, avec ses propres données et ses propres critères d’analyse et de segmentation. Les données fournies dans la présente peuvent ainsi parfois différer de celles publiées par ailleurs. Les écarts éventuels sont toutefois limités.

La base de données de Good Value for Money intègre 160 SCPI :

• gérées par 33 sociétés de gestion,
• avec une analyse sur 5 années : période 2015-2019.

Vous pouvez accéder directement à l’espace documentaire de Good Value for Money concernant les SCPI en cliquant ici.

Si vous souhaitez investir dans une SCPI via un contrat d’assurance-vie, Good Value for Money tient à votre disposition un document recensant les SCPI vendues au travers de contrats d’assurance-vie, ainsi que des exemples de contrat qui les proposent. Vous pouvez accéder à ce document en cliquant ici.

Notons enfin que les décisions de confinement de la population française prises par le Gouvernement dans le cadre de l’épidémie du coronavirus sont susceptibles d’avoir un impact sur la rentabilité ou la valorisation de certaines SCPI. A ce jour, Good Value for Money considère qu’il est difficile de les mesurer, notamment sur une perspective de placement à long terme au travers d’une SCPI.

Reprise des présents éléments

Les éléments figurant dans la présente newsletter peuvent être repris en totalité ou en partie, sous réserve d’en citer la source : GoodValueforMoney.eu

3 catégories de SCPI représentent 88 % des encours des SCPI fin 2019. Il s’agit des SCPI de bureaux (59 %), des SCPI diversifiées (20 %), et des SCPI de commerces (9 %)

Good Value for Money segmente les SCPI en 7 catégories. Si certaines sont « classiques », à l’instar des SCPI de bureaux, il nous est apparu important de détourer des catégories émergentes susceptibles de constituer un complément ou une alternative en termes d’investissement.

Les 7 catégories structurées par Good Value for Money sont les suivantes :

• SCPI de bureaux : 36 380 M€ d’encours fin 2019 (58,8 % de la capitalisation des SCPI)
• SCPI diversifiées : 12 700 M€ d’encours fin 2019 (20,5 % de la capitalisation des SCPI)
• SCPI de commerces : 5 525 M€ d’encours fin 2019 (8,9 % de la capitalisation des SCPI)
• SCPI de murs d’établissements sanitaires et sociaux : 3 860 M€ d’encours fin 2019 (6,2 % de la capitalisation des SCPI)
• SCPI d’immobilier résidentiel : 2 835 M€ d’encours fin 2019 (4,6 % de la capitalisation des SCPI)
• SCPI de murs d’hôtels : 345 M€ d’encours fin 2019 (0,6 % de la capitalisation des SCPI)
• SCPI d’entrepôts et de logistique : 205 M€ d’encours fin 2019 (0,3 % de la capitalisation des SCPI)

Les 3 catégories de SCPI ayant délivré les meilleurs taux de rendement interne (TRI) au cours des 5 dernières années sont les SCPI de bureaux (4,8 %), les SCPI diversifiées (4,6 %) et les SCPI de murs d’hôtels (4,3 %)

Au regard de l’indicateur-clé de mesure de la performance réelle d’une SCPI pour l’investisseur, c’est-à-dire le taux de rendement interne (TRI), le classement des différentes catégories de SCPI en termes de TRI moyen sur les 5 dernières années (période 2015-2019) est le suivant :

• SCPI de bureaux : 4,8 % par an
• SCPI diversifiées : 4,6 % par an
• SCPI de murs d’hôtels : 4,3 % par an
• SCPI de murs d’établissements sanitaires et sociaux : 4,0 % par an
• SCPI de commerces : 3,8 % par an
• SCPI d’entrepôts et de logistique : 3,4 % par an
• SCPI d’immobilier résidentiel : 1,5 % par an

Pour votre information, Good Value for Money évalue le TRI moyen des SCPI sur les 5 années 2015-2019 à 4,6 % par an.

Pour mémoire, le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur permettant de combiner pour l’investisseur :

• l’évolution de la valeur de marché de la SCPI, c’est-à-dire la valorisation de son patrimoine ainsi que celle de ses baux avec ses locataires,
• avec les dividendes (TDVM) servis année après année,

cette approche permettant de « neutraliser », par exemple, des SCPI qui auraient une approche « marketing » consistant à servir des revenus élevés (TDVM), mais en s’appauvrissant par ailleurs.

Les SCPI positionnées sur le sanitaire et le social montent fortement en puissance. Elles devraient bénéficier d’une bonne résilience dans le temps au regard de leur positionnement et de la nature même de leurs locataires (et des clients de ces locataires)

La politique de ces SCPI consiste à investir dans des murs :

• de cliniques, de centres de soins et de cabinets médicaux,
• d’établissements de soins de suite et de réadaptation (maisons de convalescence post-opératoire notamment),
• de maternités,
• de laboratoires d’analyse médicale,
• de résidences services seniors, de maisons de retraite et d’EHPAD,
• d’établissements d’enseignement,
• de résidences étudiantes,
• de crèches…

Good Value for Money identifie 4 SCPI positionnées sur le sanitaire et le social à ce jour :

• Primovie (Primonial) : 2 970 M€ de capitalisation fin 2019
• Pierval Santé (Euryale AM): 885 M€ de capitalisation fin 2019
• Foncière des Praticiens (Foncière Magellan) : 9 M€ de capitalisation fin 2019
• PF Hospitalité Europe (Perial AM) : SCPI créée en juin 2020

Parmi ces SCPI, Good Value for Money a attribué une Sélection Premium à Primovie pour la 3^ème année consécutive en 2020 / 2021 après analyse détaillée d’une large batterie de critères la concernant. A elle seule, cette SCPI pèse 77 % de l’ensemble des SCPI investies dans le sanitaire et le social.

Sur les 5 dernières années (période 2015-2019), Good Value for Money relève pour ces SCPI des indicateurs intéressants pour l’investisseur :

• un taux d’occupation financière (TOF) élevé, oscillant entre 96,4 % en 98,6 % sur la période,
• un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de bonne figure, situé à 5,01 % en 2015 et descendant progressivement à 4,63 % en 2019.

Au travers du véhicule de la SCI, l’investisseur peut désormais se positionner sur le viager, ce schéma permettant à des seniors de soutenir leur retraite en cédant la nue-propriété de leur logement via un démembrement

Face à la baisse du taux de remplacement des retraites et à la fonte de la solidarité familiale (ne serait-ce que par le biais de l’éloignement géographique et de l’éclatement des familles), le viager permet à un senior (ou à un couple de seniors) de majorer sa retraite en cédant son logement en viager en contrepartie de la perception d’un capital et/ou d’une rente jusqu’à son décès.

Sous réserve de diluer ses risques en acquérant un nombre suffisant de biens de cette manière, une SCI de viager bénéficie à la fois :

• d’une revalorisation « automatique » de son patrimoine au fil des années en raison de la baisse de l’espérance de vie résiduelle des personnes physiques ayant vendu leur bien en viager,
• d’un potentiel de valorisation à terme également lié à la valorisation du marché immobilier au fil des années.

Au décès des retraités, une SCI de viager se réserve la possibilité :

• de revendre les biens dont elle acquiert alors la pleine propriété,
• ou bien de les rénover et de les louer.

Good Value for Money a labellisé la SCI Viagénérations qui fonctionne selon ce schéma.