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SCPI Eurovalys (Advenis) - Analyse 2021 des caractéristiques et des chiffres-clés

Achevé de rédiger le 16/06/2021

SCPI Eurovalys

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 16 juin 2021

 

Eléments de référence

  • RCS
    • Paris 810 135 632
  • Société de gestion :
    • Advenis Real Estate Investment Management
  • Date de création :
    • 22 juillet 2015

 

Caractéristiques de la SCPI

  • SCPI de murs d’entreprises et de commerces principalement investie en Allemagne.
  • SCPI permettant à ses associés de bénéficier du dispositif de non-double imposition entre les Etats membres de la zone Euro. Concrètement, les dividendes perçus en Allemagne ne sont imposés qu’à hauteur de 15,83 %. Cela se compare à 30 % en France avec le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Eurovalys étant intégralement investie sur de l’immobilier de bureaux (à 99 %) en Allemagne, l’effet de levier de la non-double imposition joue à plein. Good Value for Money estime qu’il permet de majorer de 20 % les dividendes perçus nets de fiscalité et de prélèvements sociaux.

 

Politique d’investissement de la SCPI

  • Investissement prioritaire dans les 7 principales villes d’Allemagne au niveau de l’activité économique : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart. Concrètement, Eurovalys est positionnée aujourd’hui dans 5 parmi ces 7 villes, à savoir : Cologne, Düsseldorf, Francfort, Munich, Stuttgart.
  • Concentration des investissements sur des immeubles d’une valeur d’acquisition comprise entre 10 et 90 M€, ce seuil montant au fil des années avec l’accroissement de la capitalisation d’Eurovalys.
  • Ciblage d’immeubles modernes ou récents ne nécessitant pas de travaux importants immédiats en vue de leur mise en location.
  • Sélection de locataires fiables : entreprises dynamiques, financièrement solides et avec une diversification en termes de secteurs d’activités.
  • Signature de baux de longue durée, avec un engagement ferme et de long terme des locataires.
  • Recherche de biens écoresponsables en termes de consommation énergétique annuelle moyenne par m².

 

Patrimoine de la SCPI

  • Surface du patrimoine
    • 31 décembre 2015 : 6 088 m²
    • 31 décembre 2016 : 26 840 m²
    • 31 décembre 2017 : 60 260 m²
    • 31 décembre 2018 : 86 814 m²
    • 31 décembre 2019 : 137 016 m²
    • 31 décembre 2020 : 273 822 m²
    • 31 mars 2021 : 273 822 m²

 

  • Répartition du patrimoine (en m²) par ville (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • Munich : 19,7 %
    • Francfort : 16,7 %
    • Düsseldorf : 15,1 %
    • Wolfsburg : 14,3 %
    • Cologne : 14,2 %
    • Stuttgart : 7,0 %
    • Brême : 5,2 %
    • Ingolstadt : 3,3 %
    • Hanovre : 3,0 %
    • Essen : 1,4 %

 

  • Ventilation du patrimoine (en m²) par nature (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • Bureaux : 99,2 %
    • Locaux commerciaux : 0,7 %
    • Locaux d’habitation : 0,1 %

 

  • Ventilation du risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • EDAG Engineering GmbH : 13,0 % des loyers annuels
      (Ingénierie en automobile)
    • Wisag : 6,7 % des loyers annuels
      (Services techniques et infrastructures)
    • LANTIQ : 5,5 % des loyers annuels
      (Technologie)
    • Stada : 5,2 % des loyers annuels
      (Santé)
    • Bundesrepublik Zolfahndugsamt : 4,8 % des loyers annuels
      (Douanes allemandes)
    • EBV Elektronik : 3,9 % des loyers annuels
      (Technologie)
    • AON Holding Deutschland GmbH : 3,6 % des loyers annuels
      (Courtage d’assurance)
    • Robert Bosch GmbH : 3,5 % des loyers annuels
      (Electroménager)
    • ENGIE Cofely : 3,2 % des loyers annuels
      (Energie)
    • Elektronische Fahrwerks GmbH : 3,1 % des loyers annuels
      (Technologie)
    • Au total, ces 10 locataires représentaient 52,5 % des revenus annuels de la SCPI en 2020.

 

  • Ventilation du risque (en m²) par immeuble (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • Wolfsburg - SCI ENI 5 (Bureaux)
      12,8 % de la surface locative
    • Münich Neubiberg - Lilienthalstrasse 7 (Bureaux)
      9,6 % de la surface locative
    • Münich Feldkirchen - SCI ENI 4 (Bureaux)
      6,3 % de la surface locative
    • Mulheim - SCI ENI 5 (Bureaux)
      6,1 % de la surface locative
    • Cologne - Edmund Rumpler Strasse (Bureaux)
      5,1 % de la surface locative
    • Francfort - Herriostrasse 3 (Bureaux)
      5,0 % de la surface locative
    • Munich/Poing - Im Technologiepark 2-8 (Bureaux)
      4,7 % de la surface locative
    • Gelsenkirchen - SCI ENI 5 (Bureaux)
      4,5 % de la surface locative
    • Francfort Sossenheim - SCI ENI 2 (Bureaux)
      4,4 % de la surface locative
    • Reutlingen - SCI ENI 4 (Bureaux)
      4,1 % de la surface locative
    • Au total, ces 10 implantations représentaient 62,5 % de la surface locative de la SCPI à fin 2020.

 

  • Ratios-clés sur le risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • 25 immeubles détenus au global pour un patrimoine de 273 822 m².
    • Une surface moyenne par immeuble de 10 953 m².
    • 117 locataires pour une superficie totale louée de 259 829 m².
    • Une surface moyenne par locataire de 2 221 m².
    • Un montant total de loyers encaissés de 24,7 M€.
    • Un revenu annuel moyen par locataire de 211 043 €.
    • Un revenu annuel moyen par m² de 90,18 €.
    • Une durée moyenne d’engagement de paiement de ses loyers par chaque locataire de 5,9 années.

 

Frais

  • Commission de souscription : 11,4 % TTI
  • Commission de gestion annuelle : 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI
  • Délai de jouissance des parts :
    • Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société.

 

Chiffres-clés

  • Taux d’occupation financière (TOF)
    • 31 décembre 2015 : 100,0 %
    • 31 décembre 2016 : 99,4 %
    • 31 décembre 2017 : 98,4 %
    • 31 décembre 2018 : 97,1 %
    • 31 décembre 2019 : 96,9 %
    • 31 décembre 2020 : 93,3 %
    • 31 mars 2021 : 93,1 %

 

  • Taux d’occupation physique (TOP)
    • 31 décembre 2019 : 94,0 %
    • 31 décembre 2020 : 95,2 %
    • 31 mars 2021 : (en attente)

 

  • Evolution de la capitalisation
    • 31 décembre 2015 : 24,1 M€
    • 31 décembre 2016 : 57,5 M€
    • 31 décembre 2017 : 117,4 M€
    • 31 décembre 2018 : 243,1 M€
    • 31 décembre 2019 : 448,9 M€
    • 31 décembre 2020 : 611 M€
    • 31 mars 2021 : 654 M€

 

  • Taux de Distribution sur la valeur de marché (TVDM)
    • TDVM 2016 : 4,74 %
    • TDVM 2017 : 4,83 %
    • TDVM 2018 : 5,15 %
    • TDVM 2019 : 4,88 %
    • TDVM 2020 : 4,79 %

 

  • Prix de la part
    • 1er janvier 2015 : 1 000 €
    • 1er janvier 2016 : 1 000 €
    • 1er janvier 2017 : 1 000 €
    • 1er janvier 2018 : 1 000 €
    • 1er janvier 2019 : 1 015 €
    • 1er janvier 2020 : 1 015 €
    • 31 mars 2021 : 1 015 €

 

  • Valeur de retrait
    • 31 décembre 2016 : 886 €
    • 31 décembre 2017 : 886 €
    • 31 décembre 2018 : 886 €
    • 31 décembre 2019 : 899 €
    • 31 décembre 2020 : 899 €
    • 31 mars 2021 : 899 €

 

  • Produits immobiliers
    (loyers, charges, produits annexes)
    • 31 décembre 2017 : 4,0 M€
    • 31 décembre 2018 : 8,6 M€
    • 31 décembre 2019 : 15,8 M€
    • 31 décembre 2020 : 24,7 M€

 

Rédigé par Cyrille Chartier-Kastler

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