Article

SCPI Eurovalys (Advenis) - Analyse 2021 complétée des caractéristiques et des chiffres-clés

Achevé de rédiger le 12/01/2022

SCPI Eurovalys

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 12 janvier 2022

 

Eléments de référence

  • RCS
    • Paris 810 135 632
  • Société de gestion :
    • Advenis Real Estate Investment Management
  • Date de création :
    • 22 juillet 2015

 

Caractéristiques de la SCPI

  • SCPI de murs d’entreprises et de commerces principalement investie en Allemagne.
  • SCPI permettant à ses associés de bénéficier du dispositif de non-double imposition entre les Etats membres de la zone Euro. Concrètement, les dividendes perçus en Allemagne ne sont imposés qu’à hauteur de 15,83 %. Cela se compare à 30 % en France avec le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Eurovalys étant intégralement investie sur de l’immobilier de bureaux (à 99 %) en Allemagne, l’effet de levier de la non-double imposition joue à plein. Good Value for Money estime qu’il permet de majorer de 20 % les dividendes perçus nets de fiscalité et de prélèvements sociaux.

 

Politique d’investissement de la SCPI

  • Investissement prioritaire dans les 7 principales villes d’Allemagne au niveau de l’activité économique : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart. Concrètement, Eurovalys est positionnée aujourd’hui dans 6 parmi ces 7 villes, à savoir : Cologne, Düsseldorf, Francfort, Munich, Stuttgart, Hambourg.
  • Concentration des investissements sur des immeubles d’une valeur d’acquisition comprise entre 10 et 90 M€, ce seuil montant au fil des années avec l’accroissement de la capitalisation d’Eurovalys.
  • Ciblage d’immeubles modernes ou récents ne nécessitant pas de travaux importants immédiats en vue de leur mise en location.
  • Sélection de locataires fiables : entreprises dynamiques, financièrement solides et avec une diversification en termes de secteurs d’activités.
  • Signature de baux de longue durée, avec un engagement ferme et de long terme des locataires.
  • Recherche de biens écoresponsables en termes de consommation énergétique annuelle moyenne par m².

 

Patrimoine de la SCPI

  • Surface du patrimoine
    • 31 décembre 2015 : 6 088 m²
    • 31 décembre 2016 : 26 840 m²
    • 31 décembre 2017 : 60 260 m²
    • 31 décembre 2018 : 86 814 m²
    • 31 décembre 2019 : 137 016 m²
    • 31 décembre 2020 : 273 822 m²
    • 30 septembre 2021 : 326 407 m²

 

  • Répartition du patrimoine (en m²) par ville (valeurs au 30 juin 2021) :
    • Cologne : 18,0 %
    • Munich : 18,0 %
    • Francfort : 15,0 %
    • Wolfsburg : 13,0 %
    • Düsseldorf : 9,0 %
    • Hambourg : 7,0 %
    • Stuttgart : 6,0 %
    • Brême : 5,0 %
    • Plattling : 4,0 %
    • Gaimersheim : 3,0 %
    • Hanovre : 3,0 %

 

  • Ventilation du patrimoine (en m²) par nature (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • Bureaux : 99,2 %
    • Locaux commerciaux : 0,7 %
    • Locaux d’habitation : 0,1 %

 

  • Ventilation du risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • EDAG Engineering GmbH : 13,0 % des loyers annuels
      (Ingénierie en automobile)
    • Wisag : 6,7 % des loyers annuels
      (Services techniques et infrastructures)
    • LANTIQ : 5,5 % des loyers annuels
      (Technologie)
    • Stada : 5,2 % des loyers annuels
      (Santé)
    • Bundesrepublik Zolfahndugsamt : 4,8 % des loyers annuels
      (Douanes allemandes)
    • EBV Elektronik : 3,9 % des loyers annuels
      (Technologie)
    • AON Holding Deutschland GmbH : 3,6 % des loyers annuels
      (Courtage d’assurance)
    • Robert Bosch GmbH : 3,5 % des loyers annuels
      (Electroménager)
    • ENGIE Cofely : 3,2 % des loyers annuels
      (Energie)
    • Elektronische Fahrwerks GmbH : 3,1 % des loyers annuels
      (Technologie)
    • Au total, ces 10 locataires représentaient 52,5 % des revenus annuels de la SCPI en 2020.

 

  • Ventilation du risque (en m²) par immeuble (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • Wolfsburg - SCI ENI 5 (Bureaux)
      12,8 % de la surface locative
    • Münich Neubiberg - Lilienthalstrasse 7 (Bureaux)
      9,6 % de la surface locative
    • Münich Feldkirchen - SCI ENI 4 (Bureaux)
      6,3 % de la surface locative
    • Mulheim - SCI ENI 5 (Bureaux)
      6,1 % de la surface locative
    • Cologne - Edmund Rumpler Strasse (Bureaux)
      5,1 % de la surface locative
    • Francfort - Herriostrasse 3 (Bureaux)
      5,0 % de la surface locative
    • Munich/Poing - Im Technologiepark 2-8 (Bureaux)
      4,7 % de la surface locative
    • Gelsenkirchen - SCI ENI 5 (Bureaux)
      4,5 % de la surface locative
    • Francfort Sossenheim - SCI ENI 2 (Bureaux)
      4,4 % de la surface locative
    • Reutlingen - SCI ENI 4 (Bureaux)
      4,1 % de la surface locative
    • Au total, ces 10 implantations représentaient 62,5 % de la surface locative de la SCPI à fin 2020.

 

  • Ratios-clés sur le risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
    • 25 immeubles détenus au global pour un patrimoine de 273 822 m².
    • Une surface moyenne par immeuble de 10 953 m².
    • 117 locataires pour une superficie totale louée de 259 829 m².
    • Une surface moyenne par locataire de 2 221 m².
    • Un montant total de loyers encaissés de 24,7 M€.
    • Un revenu annuel moyen par locataire de 211 043 €.
    • Un revenu annuel moyen par m² de 90,18 €.
    • Une durée moyenne d’engagement de paiement de ses loyers par chaque locataire de 5,9 années.

 

Frais

  • Commission de souscription : 11,4 % TTI
  • Commission de gestion annuelle : 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI
  • Délai de jouissance des parts :
    • Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1er jour du 6ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société.

 

Chiffres-clés

  • Taux d’occupation financière (TOF)
    • 31 décembre 2015 : 100,0 %
    • 31 décembre 2016 : 99,4 %
    • 31 décembre 2017 : 98,4 %
    • 31 décembre 2018 : 97,1 %
    • 31 décembre 2019 : 96,9 %
    • 31 décembre 2020 : 93,3 %
    • 30 septembre 2021 : 93,5 %

 

  • Taux d’occupation physique (TOP)
    • 31 décembre 2019 : 94,0 %
    • 31 décembre 2020 : 95,2 %

 

  • Evolution de la capitalisation
    • 31 décembre 2015 : 24,1 M€
    • 31 décembre 2016 : 57,5 M€
    • 31 décembre 2017 : 117,4 M€
    • 31 décembre 2018 : 243,1 M€
    • 31 décembre 2019 : 448,9 M€
    • 31 décembre 2020 : 611 M€
    • 30 septembre 2021 : 742 M€

 

  • Taux de Distribution sur la valeur de marché (TVDM)
    • TDVM 2016 : 4,74 %
    • TDVM 2017 : 4,83 %
    • TDVM 2018 : 5,15 %
    • TDVM 2019 : 4,88 %
    • TDVM 2020 : 4,79 %

 

  • Prix de la part
    • 1er janvier 2015 : 1 000 €
    • 1er janvier 2016 : 1 000 €
    • 1er janvier 2017 : 1 000 €
    • 1er janvier 2018 : 1 000 €
    • 1er janvier 2019 : 1 015 €
    • 1er janvier 2020 : 1 015 €
    • 1er janvier 2021 : 1 015 €
    • 1er janvier 2022 : 1 030 €

 

  • Valeur de retrait
    • 31 décembre 2016 : 886 €
    • 31 décembre 2017 : 886 €
    • 31 décembre 2018 : 886 €
    • 31 décembre 2019 : 899 €
    • 31 décembre 2020 : 899 €
    • 30 septembre 2021 : 899 €

 

  • Produits immobiliers
    (loyers, charges, produits annexes)
    • 31 décembre 2017 : 4,0 M€
    • 31 décembre 2018 : 8,6 M€
    • 31 décembre 2019 : 15,8 M€
    • 31 décembre 2020 : 24,7 M€

 

Rédigé par Cyrille Chartier-Kastler

La présente documentation est la propriété exclusive de GVfM. Elle a pour objectif d'aider l'internaute dans sa compréhension des offres et des mécanismes de services financiers, ainsi qu'à contribuer à l'éclairer dans sa démarche de choix. Toute reproduction, représentation, diffusion ou rediffusion, en totalité ou partie, du contenu du site (textes, images, vidéos, extraits sonores…), sur quelque support ou par tout procédé que ce soit (notamment par voie de caching, framing) de même que toute vente, revente, retransmission ou mise à disposition de tiers de quelque manière que ce soit sont interdites. Le non-respect de cette interdiction constitue une contrefaçon susceptible d'engager la responsabilité civile et pénale du contrefacteur.