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L’assurance vie est-elle le cadre à privilégier pour acheter une SCPI ?

Achevé de rédiger le 06/09/2019

Environ 30 % des SCPI de rendement sont souscrites dans le cadre de contrats d’assurance-vie multisupports.

 

L’achat de SCPI en unités de comptes (UC) placées dans un contrat d’assurance vie offre plusieurs avantages pour l’épargnant :

  • Il bénéficie de la fiscalité de l’assurance vie.
  • Il peut bénéficier d’un prix d’acquisition réduit (décote de 2,0 % à 2,5 %), les assureurs obtenant une ristourne sur les frais dont certains font profiter les souscripteurs.
  • Il dynamise le rendement de son contrat : les SCPI de rendement ont rapporté 4,35 % en 2018 versus 1,60 % en moyenne pour les fonds en euros (moyenne de marché évaluée par Good Value for Money).
  • Les parts de SCPI génèrent une quote-part de loyer dès le mois suivant la souscription alors que dans un achat en direct il y a un « délai de jouissance » qui peut être de 3 ou 6 mois.
  • La liquidité est relativement garantie par l’assureur, l’épargnant peut normalement revendre ses parts comme n’importe qu’elle UC, sous réserve de l’absence de choc de marché.

 

En revanche l’investisseur doit être vigilant sur plusieurs points :

  • L’offre de SCPI est nettement moins large que dans un achat en direct.
  • La liberté d’investissement est réduite, certains contrats limitant l’investissement en SCPI (exemples : plafonnement à 50 % du montant des encours, limitation à 30 % du versement initial ou à 30 % de la valeur de rachat du contrat en cas de versement complémentaire).
  • Dans certains contrats, l’assureur retient 5 % à 15 % des loyers pour la participation aux bénéfices diminuant de ce fait le rendement de la SCPI (alors que dans d’autres contrats 100 % des loyers sont distribués).
  • Les frais d’un contrat d’assurance vie s’appliquent (frais à l’entrée et frais de gestion sur les UC de 0,50 % à 1,00 % en moyenne).
  • Des frais annuels additionnels sur les unités de compte constituées de SCPI sont également prévus dans certains contrats d’assurance-vie.

 

Rédigé par Cyrille Chartier-Kastler

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