Fiscalité applicable aux SCPI

Une SCPI en tant que telle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle bénéficie de la « transparence fiscale ».

La SCPI entre dans le champ de l’article 8 du Code général des impôts : les bénéfices sont déterminés et déclarés au niveau de la SCPI mais imposés au nom personnel des associés selon la quote-part du résultat qui leur revient.

A ce titre, l’investisseur personne physique en parts de SCPI est soumis à la fiscalité sur les revenus (fonciers et financiers), sur les plus-values éventuelles ainsi qu’au nouvel Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Fiscalité sur les revenus

• Les revenus fonciers issus des loyers encaissés sont intégrés au revenu global soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• La quote-part des revenus fonciers issus de biens immobiliers situés à l’étranger supporte une fiscalité plus faible que celle des revenus fonciers générés en France :
  • • Les barèmes varient selon les pays étrangers concernés.
    • Généralement, les conventions fiscales applicables permettent d’éviter la double imposition au titre du pays étranger et de la France.
  • Selon le montant du revenu foncier global du contribuable, deux régimes peuvent s’appliquer :
    • Régime du micro-foncier, sous réserve que le porteur de parts de SCPI soit aussi propriétaire d’un bien immobilier donné en location nue, et que le revenu foncier brut annuel soit inférieur à 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts s’applique.
    • Régime de droit commun avec déduction des charges réelles : dépenses de réparation, d’entretien, des frais d’administration et de gestion. Les déficits fonciers sont imputables dans la limite de 10 700 € sur le revenu global de la même année.

• Les revenus financiers (placement des capitaux en attente d’investissement, plus-values mobilières ou immobilières…) sont soumis depuis le 1^er janvier 2018 au Prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 %, soit 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
• Les contribuables qui y ont intérêt peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu mais dans ce cas cette option est globale et concerne l’ensemble des revenus et plus-values de l’année.

Fiscalité sur les plus-values

• Les plus-values sur les cessions ou retraits de parts de SCPI sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
• Deux abattements progressifs selon la durée de détention du bien s’appliquent sur le montant de la plus-value :
  • l’un au titre des revenus jusqu’à la 22^ème année révolue de détention,
  • l’autre au titre des prélèvements sociaux jusqu’à la 30^ème année révolue.
• La plus-value nette est imposée sur le revenu à 19 % et sur les prélèvements sociaux à 17,2 %.
• Une taxe additionnelle est appliquée sur les plus-values dépassant 50 000 €.

• Les plus-values sur les cessions d’immeubles réalisées par la SCPI sont imposées, pour la quote-part de l’associé, selon les mêmes règles que pour les particuliers.
• Aucune plus-value n’est imposable, lorsque le montant de la cession est inférieur ou égal à 15 000 € par opération.
• La plus-value nette est imposée sur le revenu à 19 %, éventuellement majorée de la taxe additionnelle, et sur les prélèvements sociaux à 17,2 %. C’est le notaire qui se charge de la déclaration et du paiement pour le compte des particuliers associés de la SCPI.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

• L’IFI s’applique aux contribuables dont le patrimoine net immobilier (en France et hors de France) est supérieur à 1,3 M€.
• Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI. La quote-part à intégrer dans la base de calcul de l’IF est calculée :
  • Pour les SCPI à capital fixe, soit au dernier prix d’exécution connu au 1^er janvier, soit à la dernière valeur de réalisation connue. Cette valeur est pondérée en fonction du pourcentage d’actifs immobiliers détenus par la SCPI.
  • Pour les SCPI à capital variable, à la valeur de retrait pondérée en fonction du pourcentage d’actifs immobiliers détenus par la SCPI.
• En cas de démembrement des parts, seul l’usufruitier est responsable au titre de l’IFI pour leur valeur en pleine propriété.
• L’IFI comporte six tranches d’imposition avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 %.