Analyse 2021-2022 de la SCPI Primofamily

Créée en juin 2017 par Primonial REIM, qui est l’un des spécialistes du marché en matière de gestion de supports immobiliers (SCPI, SCI, OPCI), Primofamily est une SCPI tournée vers l’immobilier résidentiel. Sa politique d’investissement consiste à se positionner sur « l’immobilier du quotidien », avec un accent particulier sur les besoins des étudiants, des jeunes actifs et des familles. Aussi, le patrimoine de Primofamily intègre :

• des logements résidentiels traditionnels : appartements anciens ou neufs,
• des résidences pour étudiants, du coliving, de la colocation,
• des appart’hôtels,
• des hôtels urbains,
• des commerces susceptibles de se situer au pied d’immeubles acquis par la SCPI.

Selon les opportunités de marché, Primofamily peut se positionner aussi bien :

• sur des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), ce qui dégrade ponctuellement les taux d’occupation de la SCPI durant la période des travaux, de livraison des biens et de recherche de locataires,
• sur des biens anciens nécessitant des travaux de rénovation plus ou moins importants, à l’instar de ceux acquis à Chilly Mazarin (653 326 € de travaux au 26-28 rue d’Athis) ou à Boulogne Billancourt (52 563 € de travaux au 54 avenue André Morizet).

Pour l’épargnant, Primofamily présente l’avantage de pouvoir investir dans de l’immobilier résidentiel, classe d’actifs bénéficiant d’une bonne résistance à l’inflation :

• tout en bénéficiant d’une bonne dispersion du risque (données au 30 septembre 2021) :
  • entre différents pays : France (87,2 % dont 22,2 % à Paris, 41,2 % en région parisienne et 23,8 % en province), Belgique (6,8 %), Espagne (5,7 %), Italie (0,3 %),
  • entre différentes natures de biens : Résidentiel (38,1 %), Mixte Résidentiel / Commerce (33,5 %), Commerce (16,1 %), Hôtel (12,3 %),
  • entre différents locataires avec 408 baux pour une surface totale de 49 393 m², soit une moyenne de 121 m² par bail,
• sans avoir à s’occuper de toute la gestion associée à cette nature d’investissement :
  • la recherche de biens à acquérir, leur évaluation et leur négociation,
  • la recherche de locataires, la signature des baux et le recouvrement des loyers,
  • l’entretien courant et la remise en état des biens, voire leur rénovation,
  • la revente de biens jugés désormais non conformes à la politique de la SCPI.

Alors que le marché des SCPI est principalement développé à ce jour sur les bureaux et les biens professionnels au sens large (entrepôts, commerces, établissements d’enseignement, maisons de retraite, cliniques…), Primofamily réussit à trouver sa place sur le marché avec une dynamique de croissance régulière :

• 4^ème trimestre 2020 : 866 associés pour une capitalisation de 119,1 M€ (moyenne de 137 529 € par associé),
• 1^er trimestre 2021 : 1 095 associés pour une capitalisation de 141,7 M€ (moyenne de 129 406 € par associé),
• 2^ème trimestre 2021 : 1 300 associés pour une capitalisation de 163,5 M€ (moyenne de 125 769 € par associé),
• 3^ème trimestre 2021 : 1 458 associés pour une capitalisation de 181,7 M€ (moyenne de 124 4623 € par associé).

Principaux atouts de Primofamily

• Taux d’occupation financière (TOF), c’est-à-dire les revenus financiers globaux obtenus au regard du potentiel théorique de 94,3 % au 30 septembre 2021.
• Bonne diversité des biens immobiliers acquis par la SCPI, avec notamment le positionnement sur de nouveaux modes de vie, à l’instar de l’acquisition au 2^ème semestre 2021 de 3 actifs de coliving à Bruxelles pour une surface totale de 1 021 m².
• Régularité des indicateurs financiers de la SCPI depuis sa création, en dépit à la fois d’un rythme de croissance rapide et d’un contexte covid-19 sur la période 2019-2021.
• Croissance régulière de la valeur de la part de Primofamily :
  • 31 décembre 2017 : 191 €
  • 31 décembre 2018 : 191 € (+ 0 % depuis le 31 décembre 2017),
  • 31 décembre 2019 : 194 € (+ 1,6 % depuis le 31 décembre 2017),
  • 31 décembre 2020 : 197 € (+ 3,1 % depuis le 31 décembre 2017),
  • 31 septembre 2021 : 200 € (+ 4,7 % depuis le 31 décembre 2017).
• Savoir-faire prouvé de Primonial dans la création, la gestion, le développement de SCPI, ainsi que dans leur commercialisation.

Principaux inconvénients de Primofamily

• Taux de distribution (TDVM) inférieur à ce que l’on peut obtenir avec d’autres SCPI comme des SCPI de bureaux, mais en soulignant que la valeur de la part s’accroît en parallèle. Concrètement, le revenu pour l’investisseur est composé d’une part des dividendes perçus, et d’autre part de la plus-value réalisée à la cession.
• Coût de gestion de la SCPI avec 12 % des produits locatifs HT et 5 % des produits financiers nets encaissés, mais en étant conscient de tout le travail réalisé par Primonial REIM (dont est « débarrassé » l’investisseur) pour la recherche des biens, leur location, le suivi des locataires, la gestion au quotidien…
• SCPI aujourd’hui de taille moyenne, en cours de développement, en relevant là aussi la belle croissance réalisée par Primonial REIM depuis la création de Primofamily en 2017.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money