Point de situation et perspectives des SCPI début 2026

Q1. Quelles sont les caractéristiques de l’investissement dans des SCPI ?

• Investissement de long terme, avec une durée minimale recommandée de 10 à 12 années, notamment pour amortir les frais usuels d’achat d’une SCPI.
• Placement permettant de se positionner sur de la pierre tout en délégant totalement la gestion opérationnelle à un opérateur spécialisé qui va prendre en charge :
  • l’acquisition, l’entretien et la revente de biens immobiliers,
  • la recherche de locataires, la mise au point des baux, le recouvrement des loyers,
  • la mise aux normes du patrimoine de la SCPI, tant au regard des attentes des entreprises clientes et de leurs collaborateurs que sur le plan environnemental.
• Il faut être conscient que la société de gestion d’une SCPI réalise un vrai travail, et que c’est pour cette raison que les SCPI ont usuellement un niveau de frais de gestion internes de l’ordre de 12 % par an.
• Supports d’investissement permettant de passer d’éventuelles période d’inflation, à l’instar du placement en actions.

Q2. Comment Good Value for Money segmente-t-il le marché des SCPI ?

• Fondamentalement, nous avons :
  • 2 univers de SCPI : les diversifiées et les spécialisées,
  • 3 zones d’investissement : la France, l’Europe, l’International hors Europe.
• Les principales catégories existantes pour les SCPI spécialisées sont les suivantes :
  • SCPI de Bureaux
  • SCPI de Commerces
  • SCPI d’Etablissements sanitaires et Sociaux
  • SCPI d’Hôtels
  • SCPI de logistique
  • SCPI de Résidentiel
• En ce qui concerne les zones d’investissement, il faut rappeler que l’épargnant porte un risque de change (variation de cours de devises), dès lors que l’on sort de la zone euro. C’est notamment le cas pour les SCPI investissant au Royaume-Uni ou au Canada.

Q3. Où en est le marché des SCPI en ce début 2026 après plusieurs années délicates pour certaines d’entre elles ?

• Marché à double vitesse :
  • celles qui collectent et qui sont en capacité de se positionner sur les opportunités de marché,
  • celles qui décollectent et qui se retrouvent bien souvent contraintes de vendre des biens « à la casse ».
• Nombreux lancements de SCPI diversifiées positionnées à l’échelon de l’Europe, voire au-delà au cours de ces dernières années
• Marketing de certaines SCPI consistant :
  • à ne pas facturer de frais d’investissement / de frais d’entrée à rebours de la pratique usuelle du marché (10 à 12 % de frais initiaux),
  • à prévoir un versement mensuel de dividendes,
  • à se positionner sur un montant particulièrement bas de la valeur des parts, par exemple : 20 €.

Q4. Comment Good Value for Money apprécie-t-il la performance d’une SCPI ?

• Comme pour un placement en actions, il est nécessaire de prendre en compte et de combiner deux paramètres :
  • l’évolution de la valeur de la part de la SCPI,
  • les dividendes versés par la SCPI au cours de l’exercice.
• Dans le contexte de marché où certaines SCPI ont souffert, on a pu observer des situations où une même SCPI continuait à verser des dividendes de l’ordre de 4 à 5 % par an tout en baissant significativement la valeur de la part. Dans cette situation, bon nombre d’épargnants ont en réalité perdu car le montant des dividendes versés ne permettait pas de compenser la baisse de valeur des SCPI.
• Il faut être prudent vis-à-vis des SCPI qui affichent des taux de rendement particulièrement élevés, par exemple : 7 %, 8 % voire au-delà.
• Dans la pratique, une SCPI doit en garder sous le pied pour faire face aux périodes de vacances de locataire, ainsi qu’aux travaux nécessaire pour entretenir le patrimoine, voire pour procéder à des rénovations lourdes.

Q5. Pouvez-vous nous donner des éléments concernant la performance de l’investissement dans des SCPI ?

• Performances annuelles moyennes sur les 5 dernières années (période 2020-2024) en prenant en compte à chaque fois à la fois l’évolution de la valeur des parts (à la hausse ou à la baisse) et les dividendes versés :
  • SCPI de Bureaux : 1,87 % (France) versus 4,10 % (Europe)
  • SCPI de Commerces France : 3,61 % (France) versus 5,73 % (Europe)
  • SCPI de Logistique : 5,64 % (France) versus 6,26 % (Europe)
  • SCPI d’Hôtels : 3,40 % (France) versus 4,17 % (Europe)
  • SCPI diversifiées : 5,17 % (France) versus 7,08 % (Europe)
• Trois constats majeurs :
  • Les SCPI diversifiées tirent mieux leur épingle du jeu que les SCPI spécialisées.
  • Les SCPI investies sur l’Europe ont davantage d’opportunités que celles positionnées sur la France.
  • Au plan national, les SCPI largement investies à Paris et/ou en Ile-de-France ont davantage souffert que celles positionnées en province.

Q6. Quels sont les critères à prendre en compte pour évaluer les atouts d’une SCPI ?

• Evolution de la capitalisation
• % de parts en attente de retrait
• WALB : durée moyenne pondérée ferme d’engagement contractuel des baux
• Evolution de la valeur de la part : hausses ou baisses éventuelles
• Taux de distribution : dividendes versés
• Endettement de la SCPI réalisé par ses soins avec un effet de levier, mais avec derrière des intérêts à payer, ainsi qu’un risque en cas de retournement du marché.

Q7. En synthèse, quels conseils donneriez-nous à nos auditeurs qui souhaitent investir une partie de leur épargne dans des SCPI ?

• Prendre du recul, prendre son temps dans l’évaluation d’une SCPI et ne pas apporter trop d’attention aux sirènes du marketing de certains opérateurs.
• Être prudent vis-à-vis des SCPI positionnées sur une seule classe d’actifs, par exemple les établissements sanitaires et sociaux ou les murs d’hôtels, car un secteur d’activité vit des cycles et peut se retourner.
• Contrôler absolument les critères recommandés par Good Value for Money et publiés par le site pour la quasi-totalité des SCPI du marché :
  • Endettement limité, voire nul autant que possible
  • Absence de parts en attente de retrait
  • Engagement ferme des locataires élevé (WALB)
• Répartir son investissement sur 2 à 3 SCPI autant que possible en évitant de tout miser sur une seule SCPI.