Avec une capitalisation de 2,34 Md€ fin 2018 et une collecte brute de 489 M€ au cours de l’exercice, Primovie se positionne parmi les 5 plus importantes SCPI du marché. C’est :

• une SCPI spécialisée de rendement,
• créée par Primonial REIM le 19 juillet 2012,
• éligible à l’assurance-vie et proposée dans un certain nombre de contrats d’assurance-vie multisupports du marché, dont plusieurs contrats labellisés par Good Value for Money :
  • Arborescence Opportunités (UAF Life Patrimoine / Spirica),
  • Puissance Avenir (assurancevie.com / Suravenir),
  • Target + (Primonial / Oradéa Vie),
  • …

Primovie est positionnée sur un domaine naturellement « consommateur de biens immobiliers », sans avoir nécessairement besoin de le posséder en propre ; il s’agit des secteurs de la santé, du médico-social, de l’éducation et de l’hébergement des seniors. Aussi, le patrimoine de la SCPI est réparti comme suit :

• Santé : 37,6 % fin 2018 (versus 30,3 % fin 2017),
• Maisons de retraite : 28,4 % fin 2018 (versus 25,8 % fin 2017),
• Education : 5,3 % fin 2018 (versus 5,1 % fin 2017).

Primovie est par ailleurs investie à hauteur de 24,1 % dans de l’immobilier de bureau au 31 décembre 2018 (versus 36,0 % fin 2017).

Compte-tenu de la forte dynamique de croissance de Primovie d’une part et des opportunités de marché d’autre part, Primovie s’est progressivement ouverte à l’investissement en Europe en dehors de la France, la part relative de son patrimoine situé dans cette zone croissant au fil des années :

• 2016 : 7,90 % du patrimoine,
• 2017 : 14,0 % du patrimoine,
• 2018 : 17,7 % du patrimoine.

Good Value for Money a renouvelé en 2019 / 2020 la Sélection Premium de Primovie. Les principales raisons ayant conduit à cette qualification sont les suivantes :

• Primonial REIM a prouvé sa capacité à absorber des flux importants de collecte sur Primovie au cours de ces dernières années tout en faisant bénéficier les détenteurs de la SCPI de performances financières dans la bonne moyenne du marché, voire au-delà pour certains indicateurs.
• Les secteurs privilégiés d’investissement de Primovie, à savoir la santé, la retraite, l’enseignement et les crèches sont des activités structurellement en croissance sous le double effet du vieillissement de la population française et du désengagement de l’Etat français d’un bon nombre de prestations à caractère social.
• Afin de ne pas surpayer ses acquisitions d’une part et de diversifier ses risques et ses investissements d’autre part, Primovie est investie fin 2018 à 18 % en dehors de la France, à savoir en Allemagne, en Espagne et en Italie.
• Le taux de distribution sur valeur de marché moyen (TVDM) de Primovie se situe au-dessus de la moyenne du marché au cours de ces dernières années :
  • 2015 : 5,00 % versus 4,83 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2016 : 5,00 % versus 4,61 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2017 : 4,89 % versus 4,42 % pour le référentiel de marché GVfM.
  • 2018 : 4,50 % versus 4,40 % pour le référentiel de marché GVfM.
• Le taux d’occupation financier (TOF) des biens immobiliers détenus par Primovie se situe dans la moyenne haute du marché au cours de ces trois dernières années, à savoir :
  • 2015 : 95,2 % versus 89,9 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2016 : 98,1 % versus 89,6 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2017 : 98,8 % versus 90,2 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2018 : 95,2 % versus 90,7 % pour le référentiel de marché GVfM.
• Le taux de rendement intrinsèque (TRI) de Primovie au cours des 5 dernières années est établi à :
  • 4,41 % fin 2017,
  • 4,35 % fin 2018.

A titre d’illustration, Good Value for Money vous indique des exemples d’investissements réalisés par Primovie au cours de ces dernières années :

• 2015 : Clinique cardiologique à Aressy dans les Pyrénées-Atlantiques,
• 2016 : Acquisition de 6 EHPAD localisés en Ile-de-France,
• 2017 : Externalisation des murs de l’opérateur Gruppo Villa Maria : 3 cliniques et un centre de recherche en Italie,
• 2018 : Acquisition la résidence médicalisée (EPHAD) Fontdivina située à Beausoleil (Alpes Maritimes) gérée par Korian.

Good Value for Money rappelle aux investisseurs potentiels de Primovie :

• que l’investissement dans une SCPI doit être envisagé sur une longue période, la norme de marché étant d’une dizaine d’années,
• que les parts éventuellement détenues dans Primovie rentreront par défaut, dans l’assiette taxable à l’IFI, sauf à opter pour un démembrement de propriété
• que l’achat de parts d’une SCPI se fait usuellement au-delà de la valeur de marché et la revente en deçà, ces écarts justifiant d’autant plus un investissement s’inscrivant dans la durée.