SCPI Primovie (Primonial) - Analyse 2023-2024 des caractéristiques et des chiffres clés

SCPI Primovie

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 16 août 2023

Eléments de référence

• RCS
  • Paris 752 924 845
• Société de gestion :
  • Primonial REIM
• Date de création :
  • 19 juillet 2012

Caractéristiques de la SCPI

• SCPI spécialisée sur l’investissement mobilier dans les domaines de la santé et de l’éducation en France et en Europe.

Politique d’investissement de la SCPI

• Investissements concentrés sur des secteurs bénéficiant de facteurs démographiques favorables avec l’allongement de la durée de la vie, le vieillissement de la population et l’entrée plus fréquente des personnes très âgées en dépendance.
• Secteurs de la santé et de la dépendance : maisons de retraite, EPHAD, cliniques MCO (médecine, chirurgie, obstétrique), résidences seniors
• Secteur de l’éducation et de la petite enfance : crèches, écoles, universités, centres de formation.

Labels obtenus par la SCPI et Classification SFDR

• SCPI labellisée ISR Gouvernemental depuis le 27 janvier 2022.
• Positionnement SFDR relevant de l’article 9 traduisant un objectif d’investissement durable.
• Notation ESG systématique de tous les investissements réalisés par la SCPI.
• Objectifs extra-financiers propres à Primovie :
  • Réduire de 40 % la consommation d’énergie finale des actifs d’ici 2030, conformément aux objectifs du Décret Tertiaire ;
  • Placer les actifs sur la trajectoire de la neutralité carbone d’ici 2050, conformément aux objectifs de la stratégie nationale bas carbone ;
  • Réduire la proportion de chambres doubles dans le patrimoine des EHPAD gérés par le fonds ;
  • Encadrer les travaux significatifs par une charte chantier intégrant les normes ESG ;
  • Associer les locataires dans une logique partenariale matérialisée par une annexe environnementale aux nouveaux baux.…

Patrimoine de la SCPI

• Surface du patrimoine
  • 31 mars 2023 : 1 582 605 m²
  • 31 décembre 2022 : 1 488 562 m²
  • 31 décembre 2021 : 1 290 741 m²
  • 31 décembre 2020 : 1 027 403 m²
  • 31 décembre 2019 : 927 874 m²
  • 31 décembre 2018 : 668 279 m²
  • 31 décembre 2017 : 541 048 m²
  • 31 décembre 2016 : 325 674 m²
  • 31 décembre 2015 : 141 807 m²

• Répartition géographique du patrimoine (en m²) (% en valeur vénale au 31 mars 2023) :
  • Paris : 5,5 % (versus 5,9 % au 30 juin 2022)
  • Région parisienne : 30,6 % (versus 32,5 % au 30 juin 2022)
  • Province : 33,1 % (versus 31,2 % au 30 juin 2022)
  • Allemagne : 17,0 % (versus 17,8 % au 30 juin 2022)
  • Italie : 11,3 % (versus 10,0 % au 30 juin 2022)
  • Espagne : 2,3 % (versus 2,4 % au 30 juin 2022)
  • Pays-Bas: 0,2 % (versus 0,2 %au 30 juin 2022)

• Répartition du patrimoine (en m²) par nature (% en valeur vénale au 31 décembre 2022) :
  • Senior (maisons de retraite) : 51,2 % (versus 47,1 % au 31 décembre 2021)
  • Santé (cliniques, centres médicaux…) : 28,3 % (versus 26,6 % au 31 décembre 2021)
  • Bureaux : 14,7 % (versus 17,3 % au 31 décembre 2021)
  • Education : 3,8 % (versus 3,7 % au 31 décembre 2021)
  • Crèches : 0,7 % (versus 1,9 % au 31 décembre 2021)
  • Autres : 1,3 % (versus 3,4 % au 31 décembre 2021)

• Ventilation du risque locatif (valeurs au 31 mars 2023 en % des loyers perçus) :
  • Korian (Maisons de retraite) : 12,5% (versus 13,2 % au 31 décembre 2021)
  • Groupe Colisée (Maisons de retraite) : 11,5 % (versus 11,5 % au 31 décembre 2021)
  • Elsan (Santé) : 6,4 % (versus 3,3 % au 31 décembre 2021)
  • Charleston (Maisons de retraite) : 5,1% (versus 5,9 % au 31 décembre 2021)
  • Zaffiro (Maisons de retraite) : 3,3 % (versus 3,2 % au 31 décembre 2021)
  • Advita (Santé) : 2,8 % (versus 2,7 % au 31 décembre 2021)
  • OCDE (Bureaux) : 2,8 % (versus 3,3 % au 31 décembre 2021)
  • Gruppo Villa Maria (Santé) : 2,7% (versus 3,3 % au 31 décembre 2021)
  • Groupe Santé Ovalie - GSO (Santé) : 2,5 %
  • Dana (Maisons de retraite) : 2,4 % (versus 3,0 % au 31 décembre 2021)
  • Au total, ces 10 locataires représentaient 52,0 % des loyers perçus par la SCPI en 2022.

• Ventilation du risque (en m²) par bien immobilier (valeurs au 31 décembre 2022 en % des surfaces acquises) :
  • France - Paris - SCI Corton Santé (Senior) : 8,47 %
  • Italie - Primonial Italian Healthcare Fund (Senior) : 6,88 %
  • France - Paris - SCI Clipad Santé (Santé) : 5,28 %
  • France - Chambray les Tours (Santé) : 2,87 %
  • Espagne - SCI Primosalud 1 (Maisons de retraite) : 2,34 %
  • France - Paris - SCI Primosalute Immobiliare (Santé) : 1,94 %
  • France - Paris IDF (6 localisations) - SCI Primosanté (Maisons de retraite) : 1,88 %
  • France - Coubevoie - SCI Heart of La Défense (Bureaux) : 1,64 %
  • France - Saint-Denis - 5 avenue du Stade de France (Santé) : 1,40 %
  • Allemagne - Neustadt in Holstein (Maison de retraite) : 1,19 %

• • Au total, ces 10 implantations représentent 33,9 % des surfaces acquises par la SCPI fin 2022.

Frais

• Commission de souscription : 9,15 % TTC
• Commission de gestion annuelle :
  • 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT
  • 5 % HT, soit 6 % TTC des produits financiers nets encaissés par la SCPI.
• Délai de jouissance des parts :
  • Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1^er jour du 6^ème mois suivant la souscription.

Chiffres-clés

• Taux d’occupation physique (TOP)
  • 31 décembre 2022 : 97,9 %
  • 31 décembre 2021 : 97,9 %
  • 31 décembre 2020 : 98,3 %
  • 31 décembre 2019 : 98,5 %
  • 31 décembre 2018 : 97,8 %
  • 31 décembre 2017 : 97,0 %
  • 31 décembre 2016 : 98,7 %
  • 31 décembre 2015 : 96,6 %

• Taux d’occupation financière (TOF)
  • 31 mars 2023 : 97,4 %
    (dont 2,4 % en location sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire)
  • 31 décembre 2022 : 97,1 %
    (dont 2,6 % en location sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire)
  • 31 décembre 2021 : 96,9 %
  • 31 décembre 2020 : 93,2 %
  • 31 décembre 2019 : 95,7 %
  • 31 décembre 2018 : 95,2 %
  • 31 décembre 2017 : 98,8 %
  • 31 décembre 2016 : 98,1 %
  • 31 décembre 2015 : 96,2 %

• Evolution de la capitalisation
  • 31 mars 2023 : 5 118 M€
  • 31 décembre 2022 : 4 960 M€
  • 31 décembre 2021 : 4 237 M€
  • 31 décembre 2020 : 3 396 M€
  • 31 décembre 2019 : 2 968 M€
  • 31 décembre 2018 : 2 339 M€
  • 31 décembre 2017 : 1 850 M€
  • 31 décembre 2016 : 941 M€
  • 31 décembre 2015 : 451 M€

• Taux de distribution
  • Taux de distribution 2022 : 4,50 %
  • Taux de distribution 2021 : 4,60 %
  • Taux de distribution 2020 : 4,61 %
  • Taux de distribution 2019 : 4,62 %
  • Taux de distribution 2018 : 4,63 %
  • Taux de distribution 2017 : 4,89 %
  • Taux de distribution 2016 : 5,00 %
  • Taux de distribution 2015 : 5,00 %

• Prix de la part
  (Valeur d’achat)
  • 31 décembre 2022 : 203 €
  • 31 décembre 2021 : 203 €
  • 31 décembre 2020 : 203 €
  • 31 décembre 2019 : 203 €
  • 31 décembre 2018 : 203 €
  • 31 décembre 2017 : 203 €
  • 31 décembre 2016 : 191 €
  • 31 décembre 2015 : 191 €

• Valeur de retrait
  (Valeur de revente)
  • 31 décembre 2022 : 184,73 €
  • 31 décembre 2021 : 184,73 €
  • 31 décembre 2020 : 184,73 €
  • 31 décembre 2019 : 184,43 €
  • 31 décembre 2018 : 184,43 €
  • 31 décembre 2017 : 184,43 €
  • 31 décembre 2016 : 173,52 €
  • 31 décembre 2015 : 173,52 €

• Taux de rentabilité interne (TRI) sur 10 ans
  • TRI à 10 ans mesuré fin 2022 : 4,64 % (sur la période 2013-2022)

• Taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans
  • TRI à 5 ans mesuré fin 2022 : 2,75 % (sur la période 2018-2022)
  • TRI à 5 ans mesuré fin 2021 : 4,20 % (sur la période 2017-2021)
  • TRI à 5 ans mesuré fin 2020 : 4,28 % (sur la période 2016-2020)
  • TRI à 5 ans mesuré fin 2019 : 4,25 % (sur la période 2015-2019)
  • TRI à 5 ans mesuré fin 2018 : 4,35 % (sur la période 2014-2018)
  • TRI à 5 ans mesuré fin 2017 : 4,41 % (sur la période 2013-2017)

• Produits immobiliers
  (loyers, charges, produits annexes)
  • 2022 : 222,68 M€
  • 2021 : 192,68 M€
  • 2020 : 169,13 M€
  • 2019 : 133,67 M€
  • 2018 : 115,22 M€
  • 2017 : 77,23 M€
  • 2016 : 30,78 M€
  • 2015 : 15,46 M€

• Dette financière
  • 31 décembre 2022 : 355,2 M€
  • 31 décembre 2021 : 450,9 M€
  • 31 décembre 2020 : 555,8 M€
  • 31 décembre 2019 : 595,7 M€
  • 31 décembre 2018 : 200,7 M€
  • 31 décembre 2017 : 274,8 M€
  • 31 décembre 2016 : 104,5 M€
  • 31 décembre 2015 : 3,3 M€

• Dette financière / Capitalisation
  • 31 décembre 2022 : 7,16 %
  • 31 décembre 2021 : 10,64 %
  • 31 décembre 2020 : 16,37 %
  • 31 décembre 2019 : 20,07 %
  • 31 décembre 2018 : 8,58 %
  • 31 décembre 2017 : 14,85 %
  • 31 décembre 2016 : 11,10 %
  • 31 décembre 2015 : 0,74 %

• Dette financière / Collecte nette
  • 31 décembre 2022 : 49,13 %
  • 31 décembre 2021 : 53,66 %
  • 31 décembre 2020 : 123,76 %
  • 31 décembre 2019 : 94,63 %
  • 31 décembre 2018 : 41,05 %
  • 31 décembre 2017 : 33,58 %
  • 31 décembre 2016 : 21,33 %
  • 31 décembre 2015 : 1,45 %

• WALB (durée résiduelle ferme pondérée des baux)
  • 31 mars 2023 : 9,94 ans
  • 31 décembre 2022 : 8,90 ans
  • 31 décembre 2021 : 9,93 ans

• WALT (durée résiduelle ferme pondérée des baux jusqu’à leur terme)
  • 31 mars 2023 : 10,82 ans
  • 31 décembre 2022 : 9,40 ans
  • 31 décembre 2021 : 10,57 ans