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Bilan Good Value for Money des fonds en euros immobiliers à fin 2018
Achevé de rédiger le 20/03/2019
Avec un encours évalué par Good Value for Money à 5,5 Md€ fin 2017, les fonds en euros immobiliers font office de fonds « de niche » dans l’univers de l’assurance-vie. Pour autant, ils présentent le triple avantage :
de délivrer les meilleurs taux sur le marché, avec une moyenne évaluée à 2,37 % par Good Value for Money fin 2018 en baisse seulement de - 0,09 % par rapport à 2017 (taux moyen servi estimé à 2,46 % par GVfM en 2017),
de présenter une très faible volatilité en termes de taux servi dans le temps, l’historique de taux au cours des 5 dernières années (période 2014-2018) parlant de lui-même :
2014 : 3,68 %
2015 : 3,40 %
2016 : 2,46 %
2017 : 2,46 %
2018 : 2,37 %
de bénéficier d’une solide réserve de rendement pour les prochaines années au regard de la nature même de leur investissement en raison du double levier :
des baux signés sur les immeubles acquis directement (ou indirectement via des SCI ou des SCPI) par ces fonds,
de la réalisation de plus-values latentes dans un contexte où la valeur de l’immobilier de bureaux (notamment) s’est fortement appréciée.
L’allocation d’actifs des fonds en euros immobiliers est bien évidemment fortement concentrée sur des biens immobiliers, en cohérence avec la promesse de ces fonds. Evaluée et mise à jour annuellement par Good Value for Money (GVfM), la composition moyenne des fonds en euros immobiliers est évaluée à fin 2017 comme suit :
45 % d’immobilier avec des modalités de détention variées : OPCI, SCI, SCPI, SCP de SCPI, actions de foncières cotées…
46 % d’obligations (seulement), ce ratio se comparant à une moyenne de marché établie à 81 % pour les fonds en euros classiques par GVfM,
8 % d’actions, ratio proche de celui des fonds en euros classiques,
1 % de monétaire.
C’est bien cette allocation d’actifs qui permet aux fonds en euros immobiliers de délivrer une surperformance par rapport aux fonds en euros classiques. Leur rendement financier brut (avant prélèvement des frais de gestion, dotation à la PPB, prélèvement de sa marge par l’assureur…) est évalué par Good Value for Money à 3,65 % en 2017. Pour la même année, Good Value for Money a évalué le rendement financier brut moyen des fonds en euros classique à 3,12 %. On relève donc une surperformance de 0,53 %.
Coûteux pour les sociétés d’assurance-vie en termes de marge de solvabilité (et ce particulièrement depuis les nouvelles normes prudentielles Solvabilité II), les fonds en euros immobiliers sont une denrée « rare » dont l’accès est limité. On est typiquement dans le schéma des meilleures bouteilles de vin produites par un viticulteur, précieusement gardées par ce dernier pour ses meilleurs clients.
Dans ce contexte, il n’y a réellement plus que trois compagnies qui proposent des fonds en euros immobiliers sur le marché :
Suravenir (Crédit Mutuel Arkéa), avec notamment le fonds « vitrine » Sécurité Pierre Euro construit avec le Groupe Primonial (dont l’immobilier est l’un des métiers),
Spirica (Crédit Agricole Assurances), dont le fonds Euro Allocation Long Terme permet de répondre à la demande des CGPI et des partenaires distributeurs d’un fonds en euros dont le rendement soit attractif pour le client final,
Generali Vie (via sa marque e-cie vie) avec le fonds Netissima qui a même bénéficié d’un rendement en hausse en 2018 car situé à 2,25 % après un taux modéré de 2,10 % en 2017.
* * *
Good Value for Money vous fait bénéficier d’une riche documentation sur les fonds en euros immobiliers, avec respectivement :
l’historique de rendement des fonds en euros immobiliers mesuré respectivement en moyenne annuelle, en moyenne glissante sur 3 ans et en moyenne glissante sur 5 ans,
un tableau de suivi du rendement unitaire des principaux fonds en euros immobiliers du marché, année par année,
le top 3 des meilleurs fonds en euros immobiliers du marché établi par Good Value for Money par combinaison des performances respectivement sur un an, trois ans et cinq ans,
la composition moyenne des fonds en euros à fin 2017.
Cyrille Chartier-Kastler
Fondateur de Good Value for Money
Rédigé par Cyrille Chartier-Kastler
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