Analyse 2021 de la SCPI Eurovalys (Advenis REIM)

Lancée en 2015 par Advenis REIM, Eurovalys est une SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureaux en Allemagne. La répartition géographique de l’activité économique en Allemagne étant nettement plus dispersée que ce que l’on observe en France, le patrimoine immobilier d’Eurovalys est d’ores-et-déjà bien réparti sur un ensemble de grands villes allemandes, notamment :

• Munich : 19,7 %
• Francfort : 16,7 %
• Düsseldorf : 15,1 %
• Wolfsburg : 14,3 %
• Cologne : 14,2 %

Eurovalys a une politique d’investissement claire et s’y tient :

• un investissement prioritaire dans les 7 principales villes d’Allemagne au niveau de l’activité économique : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart,
• une concentration des investissements sur des immeubles d’une valeur d’acquisition comprise entre 10 et 90 M€, ce seuil montant au fil des années avec l’accroissement de la capitalisation d’Eurovalys,
• un ciblage d’immeubles modernes ou récents ne nécessitant pas de travaux importants immédiats en vue de leur mise en location,
• une sélection de locataires fiables : entreprises dynamiques, financièrement solides et avec une diversification en termes de secteurs d’activités,
• la signature de baux de longue durée, avec un engagement ferme et de long terme des locataires.
• la recherche de biens écoresponsables en termes de consommation énergétique annuelle moyenne par m².

Les acquisitions réalisées par Eurovalys en 2020 se situent parfaitement dans cette cible :

• Achat au 1^er trimestre 2020 d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, au Nord de Munich, pour un montant des 25,54 M€ hors droits. C’est un immeuble avec une surface locative de 9 153 m², désormais entièrement loué à deux sociétés présentes dans le secteur de l’automobile.
• Acquisition en mai 2020 d’un immeuble de bureaux à Reutlingen, près de Stuttgart, pour un montant de 23,3 M€ hors droits. Il s’agit d’un immeuble de 11 270 m², désormais loué à un fabricant d’outils électriques et d’appareils électroménagers pour un bail ferme d’une durée restante de 10 ans.
• …

Eurovalys a une politique consistant à servir un taux de distribution bien positionné par rapport à la moyenne du marché. Son TDVM se situe ainsi :

• à 4,79 % en 2020,
• à 4,88 % en 2019,
• à 5,15 % en 2018.

Principaux atouts de la SCPI Eurovalys

• SCPI positionnée sur l’économie la plus solide de la zone Euro, avec en outre une diversification de son patrimoine à la fois :
  • géographique grâce à une meilleure répartition de l’activité économique entre les Länder en Allemagne en comparaison à ce qu’elle est en France entre les régions,
  • sectorielle, la gestion de la SCPI recherchant des locataires bénéficiant d’une bonne solidité financière et présents dans des secteurs d’activité variés : technologie, santé, assurances, ingénierie en automobile, douanes, énergie…
• Capacité prouvée de la SCPI depuis sa création à absorber une forte dynamique de croissance tout en préservant ses ratios de performance :
  • Taux d’occupation financière (TOF) de 93,1 % fin 2020,
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 95,2 % fin 2020,
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,79 % en 2020.
• Positionnement de la SCPI en matière de développement durable attesté par la consommation énergétique moyenne des immeubles en énergie primaire, à savoir :
  • une moyenne de 153,1 kWh par m² et par an au sein du patrimoine immobilier d’Eurovalys,
  • à comparer à une moyenne de marché de 364 kWh par m² et par an pour l’ensemble des immeubles de bureaux en France
• Assujettissement des dividendes perçus en Allemagne à un taux de 15,83 % permettant aux détenteurs de parts de la SCPI de bénéficier d’un levier fiscal et social de 20 % en raison du principe de non-double imposition permettant d’éviter le PFU de 30 % en France.
• Taux de recouvrement de ses loyers par Eurovalys en 2020 de 99,61 %, malgré le contexte de crise sanitaire ayant fortement impacté les entreprises, y compris en Allemagne.

Principaux inconvénients de la SCPI Eurovalys

• Taux de rendement interne (TRI) d’Eurovalys à 5 ans de 2,61 % (mesure à fin 2020) relativement modéré, mais devant être relativisé en raison de plusieurs facteurs :
  • Les premiers exercices d’Eurovalys (2015, 2016, 2017) concernent des petits volumes d’activité.
  • Les acquisitions les plus importantes ont été réalisées en 2019 et en 2020. Etant récentes, il y a logiquement encore peu de plus-values à en attendre.
• Concentration de la SCPI sur une seule nature de biens (en l’occurrence des bureaux) et sur un seul pays (en l’occurrence l’Allemagne), cette spécificité devant toutefois être relativisée au regard de la puissance durable de l’économie allemande.
• Taux d’occupation financière (TOF) d’Eurovalys en baisse en 2020, en soulignant toutefois :
  • qu’il reste supérieur à celui de la moyenne des SCPI de bureaux en France d’une part,
  • que la SCPI a réalisé de nombreuses acquisitions en 2020 et qu’il lui faut un certain temps pour procéder aux mises en location d’autre part.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money