Analyse par Good Value for Money de la SCPI Patrimmo Croissance (Primonial)

Créée en août 2014 par Primonial REIM, Patrimmo Croissance est une SCPI de petite taille, avec une croissance régulière de sa capitalisation :

25 M€ fin 2015,

37 M€ fin 2016,

59 M€ fin 2017,

66 M€ au 30 juin 2018.

Patrimmo Croissance est une SCPI spécialisée sur l’investissement dans la nue-propriété de lots résidentiels démembrés destinés à la location dans le logement social et intermédiaire.

Son métier n’est pas l’exploitation des biens immobiliers confiée à des bailleurs sociaux qui ont acquis l’usufruit, mais leur acquisition et leur valorisation, et plus particulièrement :

leur sélection dans des communes où la demande de logements est (où va être) forte,

le choix de promoteurs immobiliers de référence au niveau national,

le recours à des bailleurs sociaux institutionnels reconnus dans la gestion et l’entretien des logements.

A titre d’exemples, la SCPI a réalisé en 2017 et 2018 les investissements suivants :

Acquisition en 2017 de 67 lots dans 12 programmes pour un volume d’investissement de 17 M€ (une fois les immeubles livrés), à Paris, en région parisienne, à Bordeaux, Antibes et Wasquehal.

Acquisition en 2017 de 10 lots à Paris 12ème, dans le Carré Daumesnil, un programme résidentiel à l’architecture contemporaine, situé à 10 mn du bois de Vincennes.

Acquisition en 2018 de 11 lots à Villejuif (livrables au 1er trimestre 2020), avenue Stalingrad, qui bénéficiera de la desserte par la nouvelle ligne 15 du Grand Paris Express en 2022.

Patrimmo Croissance n’est pas une valeur de rendement, sa vocation n’est pas de distribuer un revenu mais de capitaliser la performance financière potentielle due au remembrement de la pleine propriété des actifs immobiliers, tout en tenant compte des plus-values.

En conséquence, l’indicateur de référence est la valeur de la part qui traduit la croissance de la valeur vénale du patrimoine. Sur la période 2015-2017, la valorisation annuelle de la part est supérieure à 5 % par an :

2014 : 422,59 €.

2015 : 444,60 €, soit + 5,21 % par rapport à 2014,

2016 : 467,50 €, soit + 5,15 % par rapport à 2015,

2017 : 491,58 €, soit + 5,15 % par rapport à 2016.

Le taux d’occupation financier (TOF) des biens immobiliers détenus par Patrimmo Commerce se situe à 100 % par construction, les bailleurs sociaux ayant acquis l’usufruit pendant la période de démembrement et signé une convention avec la SCPI.

Pour mémoire, le taux de distribution sur valeur de marché moyen (TVDM) de Patrimmo Croissance est nul, la SCPI ne recevant pas et ne distribuant pas de revenus fonciers.

Patrimmo Commerce bénéficie d’un patrimoine équilibré, tant en termes de répartition géographique que de nombre et de types de biens :

13 000 m2 sur 31 actifs et 193 lots à fin 2017, essentiellement des biens neufs ou rénovés.

En valeur vénale, 33 % des biens à Paris, 32 % en région parisienne, 32 % en province dans des métropoles régionales ou des régions touristiques avec une demande de logements (exemple : Côte d’Azur).

Principaux atouts de Patrimmo Croissance

Positionnement innovant, Patrimmo Croissance étant la première SCPI à se positionner sur l’acquisition en démembrement temporaire de la nue-propriété de lots résidentiels sociaux ou intermédiaires.

Bonne dispersion des risques / des investissements de la SCPI, que ce soit en termes de zone géographique en France, de taille des biens acquis.

Valeur de la pleine propriété du bien immobilier qui augmente mécaniquement chaque année indépendamment des plus-values (ou moins-values) éventuelles.

Bonne revalorisation annuelle de la part sur les 3 premiers exercices (plus de 5 % en moyenne), conforme à ce qu’un investisseur est en droit d’attendre dans un placement immobilier performant.

Durée moyenne actuelle de 15,8 ans des lots en adéquation avec l’objectif de plus-values à moyen / long terme.

Principaux inconvénients de Patrimmo Croissance

Absence de versement de revenus contrairement aux SCPI de rendement, mais c’est inhérent à son positionnement.

Absence d’historique sur ce type de SCPI, Patrimmo Croissance étant la première lancée sur le marché.

Risque lié à un retournement durable du marché de l’immobilier qui ferait chuter fortement la valeur vénale des biens.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money