Analyse par Good Value for Money de la SCPI Primovie (Primonial)

Positionnée sur l’investissement immobilier, les SCPI continuent à offrir des rendements financiers bien supérieurs à la fois aux taux d’intérêts, à l’inflation et au rendement des fonds en euros. D’où la motivation croissante des épargnants vis-à-vis de ces supports financiers qui représentaient en 2017 :

plus de 50 Md€ d’encours,

7,2 Md€ de collecte brute,

6,3 Md€ de collecte nette.

En l’espace de quelques années, Primonial REIM a réussi à se positionner parmi les leaders du marché dans l’univers des SCPI en constituant une gamme de supports spécialisés. Parmi ceux-ci, Primovie est désormais l’une des 10 premières SCPI du marché, que ce soit en termes :

de capitalisation fin 2017 : 1 850 M€

de collecte brute en 2017 : 820 M€

d’investissement immobilier en 2017 : 860 M€

Primovie est concentrée sur l’investissement dans des murs de cliniques, d’établissements de soins, de maisons de retraite, de crèches, d’établissement d’enseignement… A titre d’exemple, la SCPI a réalisé les investissements suivants au cours de ces dernières années :

2015 : Acquisition d’une maison médicale à Munich (Allemagne) : immeuble construit en 2004, loué à 100 %, principalement à une clinique et à des cabinets médicaux, bénéficiant d’un bail emphytéotique de 60 ans.

2016 : Opération « Horus » portant sur un montant global de 320 millions d’euros. Portefeuille de 2 328 lits acquis auprès de Foncière des Murs comprenant 25 actifs dont 24 EHPAD et un établissement psychiatrique.

2017 : Externalisation des murs de l’opérateur Gruppo Villa Maria en Italie avec 3 cliniques et un centre de recherche en Italie.

Le positionnement de Primovie par rapport aux trois indicateurs de référence en matière de gestion d’une SCPI sont les suivants :

Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :

2017 : 4,89 % versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM

2016 : 5,00 % versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM

2015 : 5,00 % versus 4,84 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux d’occupation financier (TOF) :

2017 : 98,80 % versus 90,37 % pour le référentiel de marché GVfm

2016 : 98,10 % versus 89,31 % pour le référentiel de marché GVfM

2015 : 96,20 % versus 90,23 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux de rendement intrinsèque (TRI) :

4,41 % sur les 5 dernières années pour Primovie, à comparer à

4,57 % en 2017 dans le référentiel de marché Good Value for Money.

Face à la complexité à trouver des investissements en capacité à répondre au montant élevé des flux de collecte de Primovie, Primonial REIM a développé deux axes complémentaires d’acquisition :

La réalisation de placements en dehors de l’hexagone, en l’occurrence en Allemagne, en Espagne et en Italie, ce qui permet de diversifier les zones d’investissement, les locataires et de répartir les risques.

La prise de participation participations dans des immeubles de bureaux emblématiques tels que Cœur Défense, qui est le plus grand ensemble de bureaux européen, ou le campus de l’OCDE situé sur les quais à Boulogne-Billancourt.

Principaux atouts de Primovie

Spécialisation de la SCPI sur l’investissement dans des murs de secteurs d’activité connaissant une croissance structurelle et durable, à savoir : la santé, les maisons de retraite, l’enseignement.

Taux d’occupation financier (TOF) de 98,8 % fin 2017, à comparer à une moyenne de marché positionner à 90,4 % dans le référentiel de marché Good Value for Money (GVfM).

TDVM prévisionnel en 2018 de 4,50 % pour un prix de part à 203 €.

Elargissement progressif des investissements en dehors de la France, avec une diversification en termes de locataires et de zones géographiques.

Frais de la SCPI dans la moyenne du secteur, à savoir : 9,15 % de frais d’entrée et 12 % de frais de gestion, à comparer respectivement à 9 % et 12 % dans le référentiel de marché Good Value for Money.

Principaux inconvénients de Primovie

Forte dépendance aux secteurs de la santé et des maisons de retraite (EPHAD) soumis à de fortes pressions financières, ce qui pourrait conduire à une érosion progressive du rendement de la SCPI (TRI) pour les investisseurs.

Poids du Groupe Korian parmi les locataires : 170 000 m² sur 317 000 m² loués fin 2017, en sachant toutefois que c’est cohérent avec une forte spécialisation de Primovie sur les maisons de retraite.

Entrée en jouissance des parts pour les détenteurs de la SCPI située le 1er jour du 4ème mois qui suit la souscription.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money