Analyse 2022-2023 de la SCPI Primovie (Primonial)

Comme son nom le laisse entendre, Primovie est une SCPI spécialisée sur la « vie », c’est-à-dire concrètement, sur les murs :

• de résidences services et d’EHPAD,
• de cliniques et d’établissements de soins, de maisons de santé,
• de résidences étudiantes et de locaux d’établissements d’enseignement,
• de crèches.

Ces quatre domaines d’investissement de Primovie représentent 80,3 % du patrimoine immobilier de la SCPI au 30 juin 2022 (% en valeur vénale).

Le positionnement spécifique de Primovie induit :

• des investissements sur le long terme (parfois en VEFA) afin d’accompagner le développement de clients dans le temps, par exemple : la création d’une résidence services pour des seniors dans la région de Bordeaux nécessitant :
  • la recherche et l’acquisition d’un terrain idoine,
  • la sollicitation de cabinets d’architecture,
  • le suivi des travaux et leur réception,
• une relative sécurité pour l’épargnant en raison :
  • la signature de baux de longue durée avec les exploitants concernés,
  • d’une grande stabilité des personnes hébergées dans ces résidences,
  • d’une capacité financière vérifiée au préalable de ces personnes à payer leur propre loyer,
• un nombre limité de biens immobiliers détenus par la SCPI (uniquement 269 actifs fin 2021), chacun d’eux étant logiquement d’une taille significative (en moyenne 4 800 m² au 31 décembre 2021) afin de répondre aux besoins d’hébergement y afférent.

Primovie est référencée en tant qu’unité de compte dans bon nombre de contrats d’assurance-vie du marché, notamment :

• Arborescence Opportunités 2 d’UAF Life Patrimoine,
• Placement-direct Vie de placement-direct.fr,
• Intencial Libéralys Vie (ILV) d’Intencial Patrimoine,
• La Médicale Premium 2 distribué par le réseau de La Médicale,
• Target+ de Primonial.

Les chiffres-clés de Primovie montrent une bonne capacité de Primonial REIM, gestionnaire de la SCPI, à absorber des flux très significatifs de collecte nette tout en maintenant les ratios financiers du support :

• 2021 :
  • Collecte nette de 840 M€ au cours de l’exercice
  • Capitalisation nette de 4 237 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,20 %
• 2020 (année fortement marquée par le covid-19) :
  • Collecte nette de 428 M€ au cours de l’exercice
  • Capitalisation nette de 3 396 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,28 %
• 2019 :
  • Collecte nette de 630 M€ au cours de l’exercice
  • Capitalisation nette de 2 970 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,51 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,29 %

Afin d’absorber sa croissance tout en diversifiant ses risques, la SCPI Primovie s’est attachée à élargir progressivement son périmètre d’investissement, tant en province qu’en zone euro hors France.

Fin 2021, le patrimoine immobilier de la SCPI est réparti comme suit (vision en valeur vénale) :

• Paris : 7.5 %,
• Région parisienne : 40.9 %,
• Province : 21.1 %,
• Allemagne : 20.5 %,
• Italie : 7.9 %,
• Espagne : 2.1 %.

Principaux atouts de Primovie

• Engagements environnementaux et éthiques pris par Primovie, gage d’une pérennité de ses investissements et de son positionnement :
  • Obtention d’une labellisation ISR Gouvernemental en janvier 2022,
  • Notation ESG préalable systématique de tous les investissements réalisés,
  • Objectifs concrets d’amélioration du bien vivre des personnes hébergées dans les EHPAD en réduisant la proportion de chambres doubles.
• Investissement de 80 % des actifs immobiliers de la SCPI dans des activités résilientes : maisons de retraite, établissements pour personnes âgées, cliniques, établissements de soins, établissements d’enseignement, crèches.
• Taux d’occupation physique (TOP) de la SCPI supérieur à 96 % sur la période 2015-2021. Excellente capacité de Primovie à tenir son taux d’occupation financier malgré la forte croissance de ses encours.
• Ouverture progressive du patrimoine immobilier à l’international, avec un poids de la zone Euro hors France désormais supérieur à 30 % fin 2020.
• Durée résiduelle ferme pondérée des baux (WALB) signés par Primovie de 9,71 années au 30 juin 2022.

Principaux inconvénients de Primovie

• Poids de Korian (maisons de retraite) de 13,2 % des loyers perçus par Primovie en 2021, en soulignant toutefois que celui-ci se réduit au fil des années grâce au développement de la SCPI.
• Dette financière de Primovie de 450 M€ fin 2021, en rappelant toutefois :
  • que la capitalisation élevée de Primovie (4 600 M€ au 30 juin 2022) conduit logiquement la SCPI à se positionner sur des opérations immobilières nécessitant des investissements financiers significatifs (dont des opérations en VEFA),
  • que la collecte nette annuelle de Primovie au cours de ces trois dernières années (période 2019-2021) a été supérieure à 450 M€.
• Montant limité de la provision pour gros entretien au 31 décembre 2021.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money